Аналіз забудовників в Україні демонструє активне відновлення галузі та адаптацію сектору до роботи в умовах війни. Втім, сектор продовжує стикатись з викликами, що пов’язані з поточним станом економіки в країні та різноманітними факторами впливу на ринкове середовище.
Через воєнні дії в Україні суттєво зросли ризики, кількість інвестицій в первинний сектор нерухомості значно впала, в той самий час, як потенційні клієнти з обережністю ставляться до купівлі нового житла. Змінились настрої та пріоритети споживачів, багато людей переїхали в більш безпечні регіони, що також вплинуло на діяльність будівельних компаній.
Ситуація в будівельному секторі залишається доволі складною. Водночас девелопери та будівельні компанії активно працюють над відновленням ринку. Поступово ринок відроджується, створюються нові інвестиційні проекти, будуються нові об’єкти, розморожуються довоєнні проекти, відкриваються продажі.
Девелопери на початкових стадіях проекту потерпали від недостатньої кількості коштів потенційних покупців та безпосередньо інвесторів. На початку війни також дефіцитом стали будівельні матеріали через значні руйнування промислових компаній та проблем з логістикою. Зараз ці питання вирішені, проте існує багато інших складнощів, що впливають на діяльність забудовників.
Будівельна галузь є фондоутворювальним економічним сектором, тому її розвиток залишається важливим для держави.
Через початок повномасштабного вторгнення рф, обсяги угод на первинному ринку у 2022 році впали в 8-12 разів в порівнянні з довоєнними роками. На другий рік війни ситуація почала стабілізуватись, та вже в травні 2023 року близько 90% забудовників в західних областях України відкрили продажі в нових комплексах, в столиці — близько 79% житлових комплексів, у Дніпропетровській області — близько 71%. В Харківській та Запорізькій областях такі показники були набагато нижче — 26% і 36% відповідно.
Проте, у 2023 році інтерес споживачів до житлової та комерційної нерухомості трохи стабілізувався. Українці почали активніше купувати житло, що дало змогу девелоперам продовжити призупинені проекти та навіть розпочати нові.
Одним з факторів впливу на ринок стала державна пільгова програма “єОселя”, що передбачає видачу кредитів на житло. Суттєво зросли показники акредитованих банківськими установами забудовників. Девелопери зі свого боку почали розширювати перелік об’єктів, що можливо придбати в рамках програми. Сьогодні доступні як вже готові квартири у введених в експлуатацію будинках, так і в житлових комплексах, що перебувають на фінальних стадіях. Серед прикладів взаємодії держави та забудовників можна також окреслити програму “єВідновлення”. Українці, чиє житло було зруйновано внаслідок бойових дій, можуть подати відповідну заяву, а отримати кошти на купівлю нового житла.
В порівнянні з другою половиною 2022 року, темпи будівництва у 2023 зросли лише на 15-20%, що становить близько третини від усіх об’єктів, які перебували на стадії будівництва до початку війни з рф.
При цьому понад 80% комплексів, які перебувають на стадії будівництва, мали бути введені в експлуатацію ще в кінці 2022- на початку 2023 років. Частина девелоперських компаній намагається закінчити раніше розпочаті об’єкти.
Понад 70% ЖК, що будуються зараз, концентруються на заході країни та безпосередньо в Києві, оскільки столиця вважається найбільш захищеним від обстрілів містом.
Загальна площа будинків житлового типу, що отримали дозволи на виконання робіт, з будівництва за даними Держстату складає 4,2 мільйона квадратних метрів за 2023 рік, що на 37% нижче ніж у 2022 році. Загальна площа нового будівництва будинків багатоквартирного типу впала на 38,2%, до 4 мільйони 33,6 тисячі квадратних метрів, водночас площа одноквартирних зросла на 26,5% до 164 тисяч квадратних метрів. Показники заявлених квартир на старті будівництва у будинках багатоквартирного типу зменшилась в 1,8 рази, та склала 46,2 тисячі квадратних метрів.
У Києві протягом 2023 року обсяги загальної площі будівництва житлового сектору впали на 66%, у Київській області — на 67%. У Львівській області обсяги нового будівництва скоротились на 14%, в Хмельницькій — на 5,3%.
В той самий час в окремих областях фіксується приріст нового будівництва. В Івано-Франківській області показник нового будівництва склав 469 тисяч квадратних метрів, що в 2,3 рази перевищило дані за 2022 рік. Також, обсяги зросли в Чернівецькій області — на 275,4%, у Вінницькій — на 77,4%.
Протягом 2023 року кількість відділів з продажів зросла приблизно на 83%, що свідчить про повернення на ринок ще 5% забудовників, які були змушені призупиняти діяльність.
Протягом першого кварталу 2023 року темпи введення в експлуатацію дорівнювали майже показникам 2019, за три квартали ці показники впали, і в експлуатацію було введено менше площ, ніж протягом 2022 року. Зниження було зафіксовано:
Фактично, така тенденція спостерігається через те, що в 2022 році забудовники закінчували ще довоєнні проекти, а зараз картина на ринку є більш реалістичною.
Собівартість будівельних робіт зросла протягом 2023 року, що зумовлено підвищенням цін на відповідні матеріали та відсутність необхідної кількості робочої сили. Даний фактор вплинув на кінцеву вартість квадратного метра майже в кожному українському місті. Найбільше здорожчання спостерігається в Харківській області. Водночас первинний ринок в Києві та Львові демонструє несуттєве підвищення ціни на квадратний метр.
Ринок будівництва в Україні, як і інші економічні сектори, залежить від безлічі факторів, серед яких є воєнні фактори, особливості економічної ситуації в державі та настрої покупців.
За прогнозами профільних експертів, протягом 2024 року діяльність забудовників, як і первинного ринку житлової нерухомості, може мати ознаки стагнації. Такі прогнози зумовлено різними факторами. По-перше, попит на нові об’єкти залишатиметься доволі низьким та обмежуватиметься об’єктами, що мають високий рівень готовності. В той самий час вартість за один квадратний метр демонструватиме точкове зростання на об’єктах, що мають високий рівень готовності. Зменшиться кількість нових об’єктів.
Найбільшими проблемами для сучасних забудовників залишаються низький рівень попиту та недостатня кількість інвесторів. Водночас безпекові та фінансові ризики для галузі залишаються на високому рівні, тому очікувати більшої динаміки в процесах відновлення сектору не варто.
Ще одним фактором впливу є брак робочої сили, що є наслідком мобілізаційних процедур. Крім того, прогнозується подальше збільшення вартості необхідних матеріалів та проблеми з логістикою.
Самі підприємці, що працюють в будівельному секторі, висловлюють доволі песимістичні оцінки щодо відновлення сектору. Респонденти сектору будівництва дають найгірший показник Індексу очікувань ділової активності, що визначає НБУ відповідно інших секторів діяльності. Індекс очікувань ділової активності підприємств будівництва знаходиться в діапазоні від 32 до 44 пунктів.
Серед основних факторів, що впливають на діяльність забудовників, називають:
На думку профільних експертів, будівельна галузь в Україні матиме значний потенціал для розвитку під час післявоєнного відновлення держави. Попри активні бойові дії, відповідні дискусії та напрацювання проектів розпочато вже зараз.
Нещодавно найбільші компанії-девелопери створили Українську асоціацію девелоперів з метою досягнення спільного розвитку та створення унікальних проектів для відбудови держави. Серед учасників асоціації: KAN Development, Укрбуд Інвест, UDP, Stolitsa Group, Русанівка інвест, РІЕЛ, Д-І-М, Українські будівельні системи, SAGA Development, Futura Hata, Perfect Group, НЕСТ, Ковальська нерухомість, Стандарт консалтинг груп, Ave-New, IB alliance, BudCapital, та Асоціація західноукраїнських забудовників.
Асоціація планує об’єднання експертизи та наявних можливостей компаній-лідерів для розвитку міст нашої держави з використанням найкращих світових практик. Асоціація є також платформою для комунікації між представниками бізнесу, відповідними експертами, органами державної влади та місцевого самоврядування. Діяльність охоплює оцінку та участь у розробці законодавства та оперативне надання інформації для ЗМІ та іноземних партнерів щодо ситуації на українському ринку.
Нерухомість вважається однією з найперспективніших сфер інвестування. Навіть зараз фіксуються угоди з купівлі об’єктів попри надвисокі ризики.
В післявоєнний період очікується значне та динамічне зростання цін на ринках житлової та комерційної нерухомості, та як наслідок — розвиток ринку девелопменту. Важливим фактором впливу є також вступ держави до ЄС, що прямо впливає на обсяги інвестицій в галузь.
На ринку прогнозується більша конкурентоспроможність, що буде викликана високими показниками щодо попиту та обмеженою пропозицією. Останнє частково зумовлено придбанням окремими клієнтами нерухомості за низькими цінами під час війни.
Через найбільші втрати саме в житловій сфері нові проекти під час відбудови матимуть особливу актуальність та зацікавленість з боку національних та іноземних інвесторів. Очікується значна кількість людей, що повернуться з інших країн.
Після закінчення війни ціни на ринку також мають стабілізуватись, на що вплине повернення біженців, та стабілізація економіки держави загалом. Прогнозується, що відновлення економічних секторів відбуватиметься в прискорених темпах, що торкнеться будівельної галузі, яка вважається однією з ключових сфер.
Після остаточного завершення бойових дій та стабілізації економічної ситуації в державі прогнозується динамічне зростання активності покупців, особливо у сфері житлового будівництва. Підвищуватимуться показники попиту на житло на півдні та сході, а внутрішньо переміщені особи можуть купувати житло і в західних регіонах, якщо приймуть рішення залишитись в поточному місці перебування.
Попри позитивні прогнози, реальна ситуація може суттєво відрізнятись. Розглядаючи довгострокові перспективи ринку забудовників, варто зазначити, що його подальший розвиток залежить від багатьох факторів, серед яких темпи стабілізації економіки держави, участь держави в процесах відбудови та особливості регуляторного впливу, особливості програм відбудови та наявних інвестицій в галузь, деталі державних та міжнародних програм підтримки, швидкість надходження допомоги на відновлення.
Важливим завданням для сучасних забудовників є залучення інвесторів в нові проекти на території України, що стосуються відновлення інфраструктури та житлової нерухомості. Попри високі ризики, значна кількість міжнародних інвесторів зацікавлені в участі в таких проектах вже зараз.
Проаналізувати ринок забудовників, його окремі сегменти або особливості на місцевих рівнях можна прямо зараз, скориставшись унікальним інструментом YC. Market. Сервіс дозволяє проводити ринковий аналіз в автоматичному режимі з урахуванням різноманітних критеріїв пошуку серед учасників українського ринку. Система стане в пригоді бізнесу при проведенні аналізу ринкового середовища, пошуку партнерів та клієнтів або вивченні діяльності конкурентів. Протестувати всі можливості сервісу та ознайомитись детальніше з інструментами, можна безкоштовно, після швидкої реєстрації за посиланням.
Джерело:
